조정대상지역 주택의 상생임대인 제도, 상생임대인 요건, 상생임대인 혜택

조정대상지역 주택 취득 시 거주요건

주택 취득 당시 조정대상지역이었으나 양도 당시 조정대상지역에서 해제된 경우에는 2년 이상 거주하여야 1세대

1 주택 양도세 비과세 적용을 받을 수 있습니다. 

취득한 주택의 양도세 비과세 2년 거주요건을 충족하기 위해 세입자를 내보내는 것을 막기 위해 상생임대인 제도를 한시적으로 운영하고 있습니다. 조정대상내역 내의 주택에 대한 상생임대인 제도에 대해 알아보고자 합니다.

조정대상지역

조정대상지역

상생임대인 제도란 무엇인가?

상생임대인이란 임대료를 직전 계약 대비 5% 이내로 올려 새 계약을 맺거나 기존 계약을 갱신한 임대인을 말합니다.
개선된 상생임대인 제도는 2022년 8월 2일 시행되었습니다.
아래의 상생임대인에 대한 혜택으로 임대인들이 임대료 인상 폭을 대폭 줄이도록 독려하고
집주인이 임대 중인 주택에 대한 거주 요건을 충족하기 위해 세입자를 내보내는 것을 막는 것이 궁극적인 목적입니다. 
상생임대인 인정 계약의 체결시점은 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지입니다. 

즉, 2024년 12월 31일까지 체결된 상생임대계약에 대해서만 혜택이 주어지므로 잘 살펴보시기 바랍니다. 

 

상생임대인 제도

상생임대인 인정 요건

 - 임대 개시 시점 다주택자이지만 1 주택자 전환 계획이 있는 임대인
 - 공시가격 9억 원 이상 주택을 보유한 임대인에게도 혜택 적용

 

상생임대인 혜택

 - 조정대상지역에서 취득한 주택을 양도 시 비과세를 받기 위한 2년 이상 거주 의무 면제
 - 보유·거주 기간에 따라 양도 차익의 최대 80%를 공제받는 장기보유특별공제의 실거주 의무 2년 면제
 - 다만, 주택은 2년 이상 보유해야 하고 양도 시점에 1세대 1 주택자인 경우만 해당

▣  A주택에 대하여 상생임대계약(계약 B) 을 체결한 후 상생임대주택을 양도하는 경우 상생임대인이 받는 혜택
(1) 조정대상지역 1세대 1 주택 비과세 판정 시의 2년 거주요건 면제
(2) 1세대 1 주택 장기보유특별공제 적용을 위한 2년 거주요건 면제
* 참고사항 : 상생임대주택으로 운영된 주택으로서 최종적으로 양도되는 1 주택의 거주요건만 면제

                    직전임대계약(계약 A)은 계약기간이 1년 6개월 이상이어야 합니다.

                    상생임대계약(계약 B)은 계약기간 2년 이상이어야 합니다. 

▣ '직전임대차계약'과 '상생임대차계약'의 임차인이 동일해야 합니까?
'직전임대차계약'과 '상생임대차계약'의 임대인은 동일해야 하지만 임차인은 달라도 무방합니다. 
임차인이 변경되어도 '직전임대차계약' 대비 임대료 5% 이내 인상을 준수하면 상생임대주택에 대한 양도소득세 특례를 적용받을 수 있습니다. 

▣ 주택 취득 전에 체결된 임대차계약인 경우에도 '직전임대차계약'에 해당하나요?
 (1) '직전임대차계약'은 거주자가 주택을 취득한 후 임차인과 새로이 체결한 계약을 의미합니다. 
그러므로 주택 취득 전에 체결된 임대차계약은 '직전임대차계약'에 해당하지 않습니다. 
 (2) 주택을 취득하면서 임대인의 지위를 전 소유자로부터 승계받은 경우, 해당 주택을 취득한 후 임차인이 계약갱신요구권을 행사하여 승계받은 계약을 갱신(갱신계약)하고 이후 그 갱신계약을 다시 갱신(재갱신계약) 한 경우 갱신계약과 재갱신계약은 각각 '직전임대차계약' 및 '상생임대차계약'으로 볼 수 있습니다.

▣ 임대차계약 갱신 이후 임차인이 조기 퇴거하여 실제 임대기간이 2년 미만인 경우 의무임대기간 판정은?
 - 이 경우는 상생임대차계약에 해당하지 않습니다. 

▣ 임차인이 조기 퇴거하여 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하였는데 이런 경우 상생임대차계약에 해당하나요?
 - 기존 임대차계약과 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 판정할 수 있습니다. 
   두 개의 임대차계약의 임대기간을 합산하여 2년 이상인 경우 상생임대주택 특례를 적용받을 수 있습니다. 
   단, 새로운 임대차계약의 임대료가 기존 임대차계약의 임대료보다 낮거나 같아야 합니다.